不进则退 房企黑马新力地产快速崛起

近些年来，新力控股作为地产界的“新星”越战越勇，一举跻身国内地产领域一线地产行列，并成为与一众“地产大佬”共进退的“阵营军”。

2015年销售额45亿元、2016年销售额161亿元、2017年销售额428亿元、2018年销售额887亿元……过去几年里，这家名不见经传的赣系房企成为了地产圈的“跳级生”，顺利跻身房企50强榜单。

今年5月24日，新力地产向港交所正式递交招股书。10月23日，港交所披露信息显示，新力控股（集团）有限公司通过聆讯。10月29日，新力地产宣布港交所上市计划。这意味着中国房地产最年轻的港股上市企业离挂牌上市不远了。

2010年，新力地产在江西南昌起步，成立一年之后，拿了一块“地王”，2012年对“地王”进行开发。这是新力在业界发出的“第一声”。

公开数据显示，2012年新力的销售额还只有1.29亿元，到2015年这个数据增长到45亿元，2016年，新力地产销售额猛增至161亿元，销售增幅高达258%，成功跻身百亿，并成为第一家跻身百强榜的赣系房企。

2016年是新力开始发力的分水岭，在全国范围内攻城略地，将城市扩张到4个，项目增加到27个。尤其在惠州，从成立惠州城市公司到此后的4个月时间，新力在惠州斩获6宗土地。

2018年，新力地产并未放慢其扩张的速度，在土拍市场频频出手，曾创下一个月内斥资54亿元在南昌拿下了8宗合计约736亩用地纪录。

据报道，新力控股总部现位于上海，历经9余年，截至2019年3月31日，已在遍布中国四个商业区的24个城市及9个省份拥有物业，完成江西省、长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的城市的全国化布局。 

负债率高 上市募资或是“必需”之举

然而，9年时间，新力地产通过收并购、高周转迅猛扩张，虽然实现了销售额的超高速增长，却也在大跃进的背后埋下隐患，如高息融资、巨额债务、资金面紧张。

招股书显示，2016-2018年，新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%；分别录得毛利5.5亿元、17.67亿元、31.43亿元；毛利率分别达到24.74%、33.71%、37.35%。但其净利润分别仅为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元，净利率分别只有5.89%、5.30%、6.59%，远低于行业平均两位数的水平。

2016-2018年，新力的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元，借款总额分别达到了64.38亿元、166.75亿元和221.03亿元；2016-2018年，新力的净资本负债比率分别为190%、270%、240%，净负债率为300%、205%、285%，均远高于同行和行业警戒线。

产业经济观察专家梁振鹏认为，新力的净负债率超过200%，是负债很高的表现。一般认为，负债率超过100%就是“资不抵债”了。如果未来想稳定发展，必然是要降低资产负债率。

此外，2016-2017年，新力的经营活动产生现金流量净额均为负，分别是-20.37亿元、-65.48亿元，直到2018年才转正为17.24亿元。

公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。在部分项目中，新力的周转速度快到超乎寻常。而伴随着房企高周转的，除了项目的安全性，更危险的就是资金链断裂的风险。

据招股书所示，新力控股此次募集资金主要用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本，即成都双流92亩、无锡滨湖120亩及合肥新站102亩的项目开发；同时，该笔资金还将用于偿还项目发展的部分现有计息借款以及用于一般营运资金。

梁振鹏表示：“资产负债率过高，银行就会不给企业借款，这个时候，新力赴港IPO可以融资企业进一步发展所需要的资金。对于房地产企业来说，需要不断投入资金进行土地储备，上市融资成本较低，不需要偿还银行高额利息。如此，更有利于企业的加快扩张。”

这样看来，对资金压力巨大的新力而言，上市融资似乎已是一条“必选之路”。而如果IPO受阻，新力可能会面临的，将是规模失速甚至是债务违约的风险。 

撰文|颜兰一

（文章图片来源网络）